Я сама не верю в то, о чём говорю Иногда я рассказываю людям, как мы строили компанию в Москве в 2020 году, и ловлю себя на мысли, что это звучит как какая-то другая вселенная. Мы были топ-1 на рынке по AI-оценке вторичной недвижимости. У нас были эксклюзивные проекты со всеми банками. Фонд Райффайзена в Австрии закоммитил нам инвестиции, это было что-то из ряда фантастики. Мы ездили к ним в HQ на Красном Октябре и обсуждали, как будем выходить в США и как их американские LP будут инвестировать в нашу московскую компанию. В Нью-Йорке у нас уже появились первые бизнес-девелоперы. То есть можно было спокойно обсуждать миллионы долларов, а не рублей. Это было типа норм😄А сейчас мне даже сами эти слова кажутся странными. Собрали мы тогда около полумиллиарда рублей. В России мне все говорят, что для стартапа это очень много, а американские друзья смеются: что это за маленький фонд по недвижимости?) Потом нашу технологию купил Сбер, и мы долго были их эксклюзивным поставщиком. Мне кажется, у многих фаундеров есть такая жизнь «до», которая сейчас ощущается как сон. И дальше два варианта: бесконечно о ней жалеть или забрать оттуда всё, чему ты научился, и строить заново. Я стараюсь выбирать второе. Всё, что я тогда поняла про деньги, банки и людей, сейчас помогает мне поднимать раунд и заходить к нужным людям уже в AiCelerate и на другом рынке. И когда ко мне приходят фаундеры за советом, я по сути отдаю им всё, что когда-то получила сама, и от своих компаний, и от менторов, которые в своё время так же помогали мне) А у вас есть проект или период, о котором вы рассказываете, и вам самим уже не верится, что так было? «❤️» если было полезно

Ничто не может так испортить радостное впечатление от новой квартиры, как белый пластиковый плинтус от застройщика, который уже грязный и у которого соединения и уголки стоят криво, а некоторые уже отломаны ещё до вашего получения ключей. Сделано это для того, чтобы было ещё унизительней дефектовать их при приёмке и просить заменить на такие же, грязные, с толщиной пластика 0,15 мм и треснутые уже из коробки. И главное, ответ представителя управляющей обычно такой - "Да чё вы, их всё равно все сразу меняют на нормальные" (смотрит на вас вопросительно и с изумлением, как на нищего, у которого что, нет, что ли денег на нормальный плинтус?). Дак на кой чёрт тогда вы вообще их ставите, если их только менять? Просто, чтобы покупатель заплатил своими деньгами за унизительный вид своего нового жилья? Некоторые застройщики, пользуясь тем, что после ковида у многих пропал вкус, стали сдавать квартиры новым владельцам с таким ремонтом, что принимать квартиру хочется не с тепловизором, а с огнемётом. Как нарочно подобранные самые унылые цвета и дизайны дверей, пола, ручек, плитки. А всё, что не успели подобрать, оставим белым! Все же любят жить в белом? При этом, самые дешёвые белые обои под покраску, структурой и прочностью отвечающие ГОСТ Р 52354-2025 "Изделия из бумаги бытового и санитарно-гигиенического назначения", которые на внешних углах стен поджидают зазевавшегося прохожего, чтобы при малейшем дуновении вырвать из себя кусок бумаги на самом видном месте и, хохоча, убежать считать потраченные на них деньги покупателя и силы строителей. И ещё эти мерзкие кривые и грязные плинтусы с треснутыми и отлетевшими уголками. Белые, конечно! 🥇Ачивка получена: написать пост, ни разу не использовав слово "говно". Министерство Эргономики

Я не банкрот, я - инвестор! Мои родители не берут кредиты, всю жизнь подобную модель транслировали и мне. Я их подвёл, потому что после переезда в Лондон побежал покупать еду в кредит. Но это всё было ради скора и всяких бонусов, а брать ипотеку я тогда считал плохой стратегией. Но всё оказалось интереснее. Рассмотрим покупку S&P500, как инвестиционную стратегию. Это как бы азартная игра с положительным мат. ожиданием, и покупать его на все деньги является нормальной опцией. Но в азартную игру можно играть на разное количество от ваших денег. Можно играть на все, а можно играть на часть от денег и быть более консервативным. Естественно, умные люди всё посчитали. Какую долю - какой множитель нужно применить к сумме ваших денег, чтобы максимизировать Sharpe ratio при инвестировании в S&P500? Ответ убил - больше одного. Оказывается, что S&P500 настолько выгодный актив, что в него нужно инвестировать больше денег, чем у вас есть. Как говорят работяги - покупать с плечом. С каким именно - зависит от доходности, процента по долгу и дисперсии, числа получаются от 117% до 200%. Но тут-то и начинается самое интересное. Миллион долларов нельзя просто так взять в долг. Богатые люди берут деньги в долг под залог своих активов. К примеру, Interactive Brokers предлагает взять в долг около ~80% от портфеля, если там разнообразные активы. Это эквивалентно вложению ~500% от ваших денег в портфель. Но есть проблема - при падении рынков IBKR побежит сливать на рынке ваши стоки, чтобы долг упал ниже 80%, и такая форсированная фиксация "прибыли" это очень плохо, потому что терпилы переждут падение и у них всё будет в порядке, а вы с паник сэллерами останетесь в лохах. А ещё IBKR может поменять правила и пороги и т.д. Даже если вы инвестируете 150% от ваших активов, а значит, берёте 33% от портфеля в долг, падение рынков на 50% (а такое случается) превратят 33% портфеля в 66%, и ваш инфаркт уже не за горами. Короче, получается, что нет способа нормально войти в стоки с плечом, не пожертвовав ментальным здоровьем. Или... почти нет? Оказывается, что во многих странах есть такой специальный долг, который не подвержен Margin Call вообще. У вас может быть отрицательный Net Worth, но банк не имеет права затребовать возврат долга. Это, конечно, ипотека. Во времена великой депрессии в Америке был зарегулирован долг под жильё и ему был придан особый статус, и он остаётся таковым до сих пор. Типичная американская ипотека - долг на 30 лет с фиксированным платежом, адекватной процентной ставкой, который банк не может затребовать - финансовый продукт, невозможный на свободном рынке. Он позволяет войти с плечом 5:1 (начальный платёж от 20%). А в Калифорнии человек, взявший ипотеку, может вообще выйти из неё, сдать дом и слить долг без далекоидущих последствий для себя. Вы как думали - почему цены на недвижку такие? Спасибо левакам за защиту потребителей, всё как обычно. Получается, что если недвижка позволяет войти с плечом 5:1 без риска, связанного с падением цены, а инвестировать в S&P500 имеет смысл больше 100% своего дохода, то становится математически выгодно взять ипотеку, а вкладываться в S&P500. Если вы, конечно, хотите свой дом. В результате такого стимула почти вся страна живёт в долг, и вообще не заинтересована в том, чтобы остановить потенциальную будущую гиперинфляцию. Так и живём. @knowledge_accumulator

Нерегулярная (к счастью) рубрика "фичизм а ля рюсс" Вот этот канал про недвижку пишет, что группа ПИК в своём УК-шном приложении теперь предлагает "защиту от дронов по подписке". Официального подтверждения я пока не нашёл, может и фейк, но вообще звучит логично. Если риск есть, то и страховку для его перекрытия вполне можно продавать, почему бы нет. И да, конечно, это страховка, а не защита. ПВО по подписке на балконе никто ставить не будет 😈 Другие игроки тоже добавили дроны в свои страховые продукт - например, Сберстрахование и Росгосстрах включают. Но у них он включён в базовую ипотечную страховку по умолчанию, и выходит сильно дешевле (около 600-700 руб. в год). А ПИК решили сделать рекуррент, и у них (если верить скрину) 439 руб. в месяц. Нуууу... оукей, каждый хаслит как умеет, что тут сказать. Если тут есть юзеры ПИКовской аппки - реально такое появилось? Фичизм

Сапожник без сапог? Автор бестселлера “Богатый папа, бедный папа” и игры Cashflow Роберт Кийосаки признался, что погряз в долгах. Общая сумма его кредитов дошла до $1,2 миллиарда. Гуру, который тридцать лет учит планету обращаться с деньгами, сам вылетел в трубу! Звучит как отличный анекдот. И это обстоятельство серьёзно усиливает аргументы тех, кто называл Кийосаки праотцом всех инфоцыган. Но не спешите злорадствовать. В этой истории всё куда интереснее. Как выяснили журналисты, технически этот долг действительно есть, однако он привязан к реальным активам. В полном соответствии с философией, описанной в его знаменитой книге, Кийосаки вместе с партнёрами набрал кредитов, чтобы выкупить около 1500 квартир, способных со временем расти в цене. Если грубо, схема, которую используют многие прожжённые инвесторы в недвижимость, выглядит так: - Занимаешь деньги под залог объекта. - Жильцы вносят аренду, которая покрывает платежи по кредиту. - Объект дорожает, но ты его не продаёшь, а рефинансируешь под возросшую стоимость и забираешь разницу наличными. Причём без уплаты налогов (это ведь кредит, а не прибыль!). - На полученный кэш делаешь первоначальный взнос в следующий объект, остальное опять занимаешь. И так по кругу. Загвоздка в том, что эта карусель крутится, только пока недвижимость растёт в цене, а ставки не кусаются. Поэтому повторять эту схему в домашних условиях без глубокой экспертизы и юристов на зарплате – идея так себе. Иначе можно из богатого папы быстро превратиться в папу бедного. Сам Кийосаки на вопрос о том, не страшно ли ему с такой цифрой долга, рассмеялся и ответил афоризмом: “Если ты должен банку 20 миллионов долларов и не можешь их вернуть – у тебя проблема. А вот если ты должен банку миллиард – это уже его проблема”.

Фахверк как бизнес-направление 🏡 Преимущества: — Высокая привлекательность. Панорамное остекление и выразительные балки создают эффект «вау», ускоряя продажу готовых домов. — Быстрые сроки. Производство домокомплекта занимает около 2 месяцев, строительство — ещё 3. — Гибкость и прочность. Конструкция из клеёного бруса долговечна и позволяет менять планировку уже после сдачи. ⚠️ Недостатки: — Высокая цена. Качественное остекление и отделка повышают себестоимость. — Особенности ухода. Дерево требует обновления покрытия каждые 5 лет, а окна нуждаются в регулярном обслуживании. Фахверк — это решение для премиум-застройки, где ценят дизайн, скорость и индивидуальность. Такой дом не просто жильё, а продукт с устойчивым спросом и высоким потенциалом прибыли. Фаундер | Бизнес и Стартапы

Квартира под сдачу в Москве — оказалась лучшим активом за последние 25 лет. Лучше золота, акций и т.п. Я живу в Москве с 2000-го года и недавно решил сравнить разные показатели: во сколько раз выросли зарплаты, цена квадратного метра и т.п. Скачал данные из Росстата (тот еще квест с экселькам, все сделано максимально неудобно, чтобы вы не смогли собрать такой датасет) и с Мосбиржи (там хорошая API, спасибо им). Потом обработал это в Claude. Главные выводы: 1. Потребительские цены за 25 лет выросли в 9.2 раза. Официальные данные из Росстата. (поэтому все будем делить на это число, чтобы от номинала перейти к реальным цифрам) 2. Зарплаты в Москве выросли номинально в ~ 30 раз (реально в ~ 3 раза). В 2000-м году средняя зарплата была около 5 тыс. руб в месяц, сейчас около 180 тыс. руб. в месяц. Самый неожиданный вывод — квартира в Москве, которая сдается в аренду (в среднем 5% годовых, например квартира за 20 млн. руб. сдается примерно за 100 тыс. руб. в месяц) за счет роста и квадратного метра и арендного потока обгоняет все остальные типы активов (обгоняло последние 25 лет, не значит, что так будет дальше). Если у вас есть другие данные или другие выводы — напишите, интересно посмотреть.

🏗 ПИК: оферта и делистинг Крупнейший застройщик страны отчитался по МСФО за полугодие ПИК (PIKK) ➡️ Инфо и показатели Результаты: • выручка: ₽290 млрд (-12%) • скорр. EBITDA: 30 млрд (-10%) • чистая прибыль: ₽15 млрд (снижение в 2 раза) • чистый долг: ₽522 млрд (+13% с начала года) • чистая денежная позиция: ₽22 млрд

🚀 Мнение аналитиков МР Результаты ожидаемо сдержанные. Выручка в Московской области сократилась на 23% г/г, в других регионах — на 37%, тогда как Москва осталась почти без изменений. Падение чистой прибыли — результат разового фактора год назад, когда компания получила ₽12 млрд прибыли от переоценки финансового инструмента, которой в этом году уже нет. Прибыль от основной деятельности снизилась всего примерно на 5%, до ₽14,5 млрд. Во 2 полугодии ждем улучшения за счет сезонности: у ПИКа традиционно больше вводов и признания выручки приходится на вторую половину года. Баланс остается главным преимуществом ПИКа перед сектором. Несмотря на рост абсолютного долга, около 78% приходится на проектное финансирование, которое частично покрыто средствами на эскроу. С их учетом компания сохраняет чистую денежную позицию около ₽22 млрд. На акции смотрим без энтузиазма. Для котировок сейчас важнее оферта и делистинг, о котором ходят слухи на рынке, поэтому апсайда в бумагах не видим.

📍 Подписаться на канал | Мы в MAX

🧮 Какие доли остались у основателей Dwelly после раунда на $170 млн Британский стартап Dwelly, который делают Илья Дроздов, Дан Лифшиц и Дмитрий Хануков, в июле анонсировал раунд на $170 млн. И это был уже не первый раунд. Было интересно, какие же доли остались у основателей. Теперь появилась возможность это подсчитать. Dwelly занимается тем, что скупает британские агентства по аренде недвижимости, а затем оптимизирует их работу с помощью AI. В июле у них было 17 купленных агентств и 15 000 объектов под управлением. Суммарная выручка — $465 млн в год. В феврале этого года проект анонсировал раунд на £69 млн ($93 млн) — займ на £37 млн и £32 млн в капитал. Но, вероятно, этот раунд случился еще в 2025-м. А в конце июля был раунд на $170 млн — займ на $75 млн и $95 млн в виде инвестиций. Плюс были еще более ранние раунды. Буквально на днях Dwelly опубликовала в британском реестре свежий список акционеров. И теперь можно подсчитать, какие доли остались у основателей. 🌸 Кто сейчас крупнейший совладелец? Это фонд General Catalyst, который лидировал два последних раунд. Его доля — 28,4%. 🌸 Сколько осталось у основателей: Илья Дроздов — 14,7% Дан Лифшиц — 12,9% Дмитрий Хануков — 9,3% 🌸 Кто крупнейшие инвесторы: General Catalyst — 28,4% Odin Investments — 9,7% EQT Growth — 8,6% Роман Буздалин — 7% S16 Fund — 3,6% Begin Capital — 3,6% Это не все инвесторы, но у остальных доля меньше 1%. Среди них, например, фонд DVC Марины и Николая Давыдовых с 0,3%. Интересно, почему они не стали наращивать долю в последнем раунде? И еще момент — у Dwelly несколько классов акций. И голосующая доля может отличаться от доли в капитале. Проценты в посте подсчитаны по доле в капитале. Нормально осталось у основателей или маловато? 👍 — Нормально! 👎 — Маловато! @TheEdinorogBlog — тот самый канал про стартапы🦄