Ипотека как инструмент инвестиционного плеча

Я не банкрот, я - инвестор! Мои родители не берут кредиты, всю жизнь подобную модель транслировали и мне. Я их подвёл, потому что после переезда в Лондон побежал покупать еду в кредит. Но это всё было ради скора и всяких бонусов, а брать ипотеку я тогда считал плохой стратегией. Но всё оказалось интереснее. Рассмотрим покупку S&P500, как инвестиционную стратегию. Это как бы азартная игра с положительным мат. ожиданием, и покупать его на все деньги является нормальной опцией. Но в азартную игру можно играть на разное количество от ваших денег. Можно играть на все, а можно играть на часть от денег и быть более консервативным. Естественно, умные люди всё посчитали. Какую долю - какой множитель нужно применить к сумме ваших денег, чтобы максимизировать Sharpe ratio при инвестировании в S&P500? Ответ убил - больше одного. Оказывается, что S&P500 настолько выгодный актив, что в него нужно инвестировать больше денег, чем у вас есть. Как говорят работяги - покупать с плечом. С каким именно - зависит от доходности, процента по долгу и дисперсии, числа получаются от 117% до 200%. Но тут-то и начинается самое интересное. Миллион долларов нельзя просто так взять в долг. Богатые люди берут деньги в долг под залог своих активов. К примеру, Interactive Brokers предлагает взять в долг около ~80% от портфеля, если там разнообразные активы. Это эквивалентно вложению ~500% от ваших денег в портфель. Но есть проблема - при падении рынков IBKR побежит сливать на рынке ваши стоки, чтобы долг упал ниже 80%, и такая форсированная фиксация "прибыли" это очень плохо, потому что терпилы переждут падение и у них всё будет в порядке, а вы с паник сэллерами останетесь в лохах. А ещё IBKR может поменять правила и пороги и т.д. Даже если вы инвестируете 150% от ваших активов, а значит, берёте 33% от портфеля в долг, падение рынков на 50% (а такое случается) превратят 33% портфеля в 66%, и ваш инфаркт уже не за горами. Короче, получается, что нет способа нормально войти в стоки с плечом, не пожертвовав ментальным здоровьем. Или... почти нет? Оказывается, что во многих странах есть такой специальный долг, который не подвержен Margin Call вообще. У вас может быть отрицательный Net Worth, но банк не имеет права затребовать возврат долга. Это, конечно, ипотека. Во времена великой депрессии в Америке был зарегулирован долг под жильё и ему был придан особый статус, и он остаётся таковым до сих пор. Типичная американская ипотека - долг на 30 лет с фиксированным платежом, адекватной процентной ставкой, который банк не может затребовать - финансовый продукт, невозможный на свободном рынке. Он позволяет войти с плечом 5:1 (начальный платёж от 20%). А в Калифорнии человек, взявший ипотеку, может вообще выйти из неё, сдать дом и слить долг без далекоидущих последствий для себя. Вы как думали - почему цены на недвижку такие? Спасибо левакам за защиту потребителей, всё как обычно. Получается, что если недвижка позволяет войти с плечом 5:1 без риска, связанного с падением цены, а инвестировать в S&P500 имеет смысл больше 100% своего дохода, то становится математически выгодно взять ипотеку, а вкладываться в S&P500. Если вы, конечно, хотите свой дом. В результате такого стимула почти вся страна живёт в долг, и вообще не заинтересована в том, чтобы остановить потенциальную будущую гиперинфляцию. Так и живём. @knowledge_accumulator